下関・宇部・山陽小野田で不動産物件をさがすならエム・エス・コーポレーション | 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言います。所得ですから、会社員の給与所得や自営業者の事業所得と同じく所得税や住民税の課税対象になります。ただし、「売却によって得た金額」がそのまま譲渡所得になるわけではありません。譲渡所得はあくまでも「利益」ですから、売却で得た金額からかかった諸費用を差し引いた部分が対象となります。具体的には、以下のような計算で求められます。

・譲渡所得＝売却金額-（取得費+譲渡費用）

「取得費」とは購入時にかかった費用、「譲渡費用」とは売却時にかかった費用のことです。では、この二つの費用についてもう少し詳しく見ていきましょう。

【取得費】

土地自体の購入費用、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、測量費、造成費などを合算した金額。ただし取得費が不明の場合は、売却金額の5％を取得費とすることができる。

【譲渡費用】

仲介手数料、建物の取り壊し費用、印紙税、など、売るために直接かかった費用。

このように譲渡所得の計算では、「土地を手に入れたとき」と「手放すとき」にかかった費用を、売却金額から差し引くことができます。ただし、購入費用を明示することが困難な場合があります。例えば、何十年も前に買ったときの費用を証明する領収書などが残っていない、または、先祖から受け継いだ土地で、元々いくらで買ったのかわからないといったケースなどです。こういったときに、前述のように売却金額の5％を取得費として算定するのです。

このように土地売却時の譲渡所得にかかる税金は、「取得費」「譲渡費用」「所有期間」により大きく違ってきます。一般的に中古の建物は、購入時よりも売却時の価格が低いために譲渡所得が発生せず、所得税や住民税が課されないケースが多いです。ただし、土地は時間の経過とともに周辺環境が変化し、価値が上昇することも珍しくありませんので、まず譲渡所得が発生するかどうかを意識しましょう。

ただ、相続した土地については、相続によって取得（所有を開始）した日が所有期間の起算日にはなりません。被相続人が土地を購入した日がそのまま相続人に引き継がれます。従って、相続後すぐに土地を売却した場合でも、被相続人が所有を開始してから5年超が経過していれば、売却益が出たとしても長期譲渡所得として適用されます。

相続税の申告期限から3年以内（相続が発生した日から3年10カ月以内）に土地を売却すれば、取得費・譲渡費用と合わせて相続税も売却価格から差し引くことができます。これは、購入した当時は安かった土地が周辺環境の変化により高騰した場合など、税負担を抑えられる特例措置です。

このように、税負担を抑えるための手立てや制度は、時限措置的なものも含めてさまざまあるので、土地以外の売却時にも必ず確認しましょう。