下関・宇部・山陽小野田で不動産物件をさがすならエム・エス・コーポレーション | オーナーチェンジ物件での投資とは

「オーナーチェンジ物件」とは、マンションやアパートなどの賃貸物件で、入居者（賃借人）が住んでいる状態で売り出されている物件を言います。旧オーナーと賃借人の間で取り交わされた賃貸借契約が継続した状態で売買されるので、買主（新オーナー）は、現状の契約をそのまま引き継ぐことになります。文字通り所有者だけが変わるので、「オーナーチェンジ」というわけです。

反対に入居者が誰もいなければ、一般的な事業用物件の売買取引になるので、オーナーチェンジ物件とは言いません。

一方、当然デメリットもあります。入居者が実際に住んでいるため、購入前に住戸内を直接見ることができません。自分がどういう部屋を貸すことになるのか、確認できないまま他の情報だけで物件を購入することになります。

このデメリットの回避策としては、建物の共用部分（エントランス・廊下・階段など）を確認することで、ある程度のリスクを減らすことができます。物件購入前に共用部分の管理はしっかり行き届いているか、清掃状態や設備の破損有無、照明の点灯状況などを確認しましょう。また、住戸前に私物やゴミなどが放置されていないか、郵便受けに郵便物が溜まっている住戸はないかなどもチェックします。建物の周りを見ることで、入居者の住戸内での暮らしぶりは少なからずわかるものです。

入居者を選ぶことができないということも、デメリットの一つです。どういう人が住んでいるのかは、できる限り購入前に情報を入手しましょう。家賃滞納履歴の有無はもちろん、賃貸借契約の内容を細かく確認します。新オーナーが賃借人の同意なしに契約内容を変更することはできませんから、貸主に不利な事項や契約上の不備が見られるなら、よく考えて慎重に購入を決めることをおすすめします。

これらの情報は、売主（前オーナー）または管理会社（仲介会社）に提供を求めることになります。買主が欲しい情報がきちんと出されるかは、かなり重要なポイントです。また、管理会社はオーナーの任意で変えることはできますが、別のよりよい管理会社を選定することはかなり大変な作業なので、大抵は管理会社もそのままで業務委託契約を引き継ぐ形になります。ですから、上記デメリットをできるだけ小さくするために、管理会社の経営状態、事業方針などを含めた信頼性も確認しておくといいでしょう。